Die Anlaufstelle für Ihre Immobilien

Ratgeber Immobilien

In kaum einer anderen Stadt wird so viel über Immobilien geredet, wie in der Metropolregieon Nürnberg. Leider kursieren jedoch gerade zu Preisen, Bewertungen, Kaufverträgen, Finanzierungen und Vermietung von Immobilien mehr Halbwahrheiten als wirklich fundierte Informationen. Die Experten von ZEISING Immobilien helfen Ihnen, Ihre Fragen rund um das Thema Immobilien in Nürnberg und Umgebung kompetent und faktenbasiert zu beantworten.

Wird nur der Preis pro m² Wohnfläche in die Betrachtung mit einbezogen, können Neubauten bis zu 50 % teurer sein als Bestandsimmobilien.
Dies berücksichtigt allerdings nicht den unterschiedlichen Stand der Technik sowie die Architektur des Objekts. Werden diese Qualitätsunterschiede mit berücksichtigt liegt ein Neubau in etwa 10 % – 20 % über dem einer Bestandsimmobilie, da der Käufer auch noch eine große Gestaltungsfreiheit mit erwirbt.


Ausnahmen bilden denkmalgeschützte Altbauten, die teilweise deutlich über den Neubaupreisen liegen. Vor allem die immer höheren Auflagen der Energieeinsparverordnung (EnEV) treiben in den letzten Jahren die Baukosten in die Höhe – und damit die Neubaupreise. In der deutschlandweiten Betrachtung sind die Preise für Neubau seit dem Jahr 2007 um fast 40 % gestiegen. Die Kosten für Altbau im Vergleich dazu nur um 24 %

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Bausubstanz und Haustechnik genau geprüft werden. Bei Häusern muss das Gebäude gründlich von außen untersucht werden. Sind Fassade, Fenster und Türen in Ordnung? Besteht Reparaturbedarf? Auch die Dachrinnen, Fallrohre und Außenbeleuchtung sind zu berücksichtigen.

 

Modernisierung
Ist ein Umbau von Küche, Bad oder Gäste-WC notwendig? Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollte stets ein Fachmann um Rat gebeten werden, der die Kosten für Sanierung und Modernisierung realistisch einschätzen kann.

 

Wohnflächenangaben
Ein Aufmaß durch einen Immobilienmakler oder einen Architekten hilft Ihnen bei der Überprüfung der tatsächlichen Wohn- und Nutzflächen. Bei Zeising Immobilien werden sämtliche Grundrisse durch eine hauseigene Architektin neu vermessen und gezeichnet.

 

Keller
Feuchtigkeit im Keller gehört zu den am schwierigsten zu ermittelnden Mängeln. Ohne Unterstützung vom Experten ist der Befall nur schwer zu beseitigen und meist tritt Feuchtigkeit im Keller in unregelmäßigen Zeitabständen wieder auf.

 

Haustechnik
Neben der Heizung ist das gesamte sanitäre und elektrische Leitungsnetz zu prüfen. Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) besteht eine Austauschpflicht für alte Heizkessel im Falle eines Verkaufs.

Die Architektur des 20. Jahrhunderts wurde im Wesentlichen durch vier Baustile geprägt. Formgebung und Konzeption eines jeden Baustils sind dabei abhängig von den technologischen und konstruktiven Möglichkeiten der jeweiligen Zeit.

 

Gründerzeit – 1870 bis 1914
Altbauten aus dieser Zeit zeichnen sich durch eine gute, massive Bausubstanz und großzügige Opulenz aus. Charakteristisch bei diesem Baustil sind große Räume und Fenster sowie bis zu vier Meter hohe Stuckdecken.

 

Zwischenkriegszeit – 1919 bis 1945
Diese Häuser sind oft durch Bauhausarchitektur inspiriert und auf Funktionalität und Zweckmäßigkeit angelegt. Außen schlicht gestaltet mit einfachen Putzfassaden oder Ziegelmauerwerk, überzeugen sie innen durch eine gut durchdachte Raumaufteilung, lichterfüllte Räume bis zu einer Deckenhöhe von 2,80 Meter.

 

Wiederaufbau – 1945 bis 1969
Der Baustil der Nachkriegszeit wird durch einen standardisierten Massenwohnungsbau geprägt. Die meisten Häuser der 1950er-Jahre wurden als Reihen- oder Kleinsiedlungshäuser errichtet. Erst in den 1960er-Jahren steigt die Bauqualität wieder an.

 

Postmoderne – 1970 bis 1994
Die Architektursprache der Postmoderne bediente sich verschiedener Elemente früherer Epochen, um diese in zwangloser Anordnung neu zusammenzusetzen. Häuser aus den 1990ern sind architektonisch ansprechend gebaut und entsprechen weitgehend den heutigen Ansprüchen an Komfort und Technik.

 

 

Dies ist unter anderem vom Wert der Liegenschaft in Verbindung mit den Steuerfreibeträgen abhängig. Eine Beratung durch einen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer mit entsprechenden Kosten ist anzuraten. Auf jeden Fall entstehen Notar- und Grundbuchkosten, die derzeit bis zu 2 % aus dem Verkehrswert der Immobilie betragen. Um den Verkehrswert zu ermitteln, können auch Wertermittlungskosten entstehen. Eine fundierte Verkehrswertermittlung ist sehr häufig anzuraten, um gegenüber dem Finanzamt den Schenkungswert zweifelsfrei darzustellen. ZEISING Immobilien bietet hier in Zusammenarbeit mit Steuerberatern und Notaren einen umfassenden Service an, indem durch einen hausinternen, anerkannten Sachverständigen (zertifiziert DIN EN ISO/IEC 17024) Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB erstellt werden können.

Der zuständige Gutachterausschuss wertet alle Immobilienverkäufe aus und ermittelt daraus lagespezifische „Bodenrichtwerte“, die in der Regel alle zwei Jahre veröffentlicht werden. Diese gemittelten Preise gelten für durchschnittliche Grundstücke in einem definierten Gebiet mit einer bestimmten Bebaubarkeit, zu einem gegebenen Zeitpunkt. Der Bodenrichtwert wird jeweils für ein möglichst homogenes Gebiet innerhalb einer Gemeinde ausgewiesen und kann innerhalb einer Gemeinde auch stark variieren. Wenn das Grundstück außergewöhnliche Merkmale aufweist (z. B. überdurchschnittlicher Blick, besonderer Schnitt, Übergröße, Hanglagen o. ä.) muss dies durch einen Zu- oder Abschlag berücksichtigt werden. Weicht das Maß der möglichen baulichen Nutzung von den Festlegungen des Bodenrichtwerts ab muss dies ebenfalls gesondert berücksichtigt werden.

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Wohnungsbau üblicherweise durch die GFZ (Geschossflächenzahl) definiert. Die GFZ ergibt sich, indem die Geschossfläche durch die Grundstücksgröße dividiert wird.

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurecht) sind ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche (§ 905 BGB) und werden im Grundbuch registriert.
Das Grundbuch ist ein amtliches, bedingt öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, in dem z. B. die Eigentumsverhältnisse sowie ggf. mit dem Grundstück verbundene Rechte sowie auf ihm liegende Lasten erfasst werden. Nach § 3 GBO erhält jedes Grundstück im Grundbuch eine besondere Stelle (Grundbuchblatt).

 

Das Grundbuchblatt ist für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzusehen. In der Grundakte werden alle Urkunden sowie gerichtliche Protokolle, die zu Eintragungen geführt haben, archiviert.

Die Teilungserklärung ist in § 8 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Man kann die Teilungserklärung als „Satzung“ oder „Grundgesetz“ einer aufgeteilten Immobilie bezeichnen, da hier alle wesentlichen Rechte und Pflichten der Miteigentümer begründet werden. Der ursprüngliche Eigentümer eines Grundstücks kann dabei ein Gebäude in Miteigentumsanteile am Grundstück aufteilen, so dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden ist.

 

Weiterhin wird geregelt, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen bzw. als Gemeinschaftseigentum genutzt werden. Es können darüber hinaus Sondernutzungsrechte (z. B. an Gartenflächen) bestimmten Einheiten zugewiesen und eine Gemeinschaftsordnung erlassen werden. Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt werden. Dabei muss vor Bildung der Grundbuchblätter der Aufteilungsplan des Gebäudes von der zuständigen Genehmigungsbehörde geprüft (§ 7 WEG) und die Abgeschlossenheit bestätigt werden.

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